检测范围
针对在用住宅、办公楼、商业建筑、公共建筑及附属设施，通过资料查阅、现场踏勘、构件观察、尺寸测绘和缺陷定位，记录建筑结构、围护、屋面、装修、渗漏、裂缝、变形及设备空间现状，形成按楼栋楼层和部位编排的现状档案，为维修、改造和资产管理提供基础资料。
主体结构表观
观察柱梁板墙、砌体和钢结构的裂缝、变形、剥落、锈蚀及改动痕迹。
对象与条件
在用住宅、办公、商业、教育医疗和公共建筑 主体结构、屋面外墙、门窗装修和公共空间设施 渗漏裂缝、变形破损、腐蚀老化和使用改动现状 维修计划、装修改造、租赁交接和资产盘点前的现场调查
需要注意的限制
未拆除饰面和未开放的隐蔽部位不能由外观推断；结构安全、消防和专项系统结论须以相应检测、验收及主管程序为准；现状调查通常为可见性调查，不等同结构安全鉴定、抗震鉴定或设备性能检测；隐蔽内部和原因责任需专项工作确认 现状调查通常为可见性调查，不等同结构安全鉴定、抗震鉴定或设备性能检测；隐蔽内部和原因责任需专项工作确认；检验不替代施工单位自检、监理验收、设计确认、法定专项验收或质量责任主体应履行的程序 既有建筑与设施现状调查结论对应实际到场、抽取、可见或见证的对象与时段，未开箱、未拆卸、隐蔽或不可达部位在报告中单独标注 既有建筑与设施现状调查报告记录检查事实和约定评价，设计、生产、施工、监理、承运、买卖双方及监管机构职责按合同和法规执行
检测时需要注意什么
实施流程
1. 整理楼栋使用历史改造资料和调查区域；2. 按楼层房间与构件开展踏勘测绘拍照；3. 对裂缝渗漏变形和改动实施定位分类；4. 形成既有建筑现状图册和维修事项清单
现状基线
调查日期、使用状态、可达区域和现场环境写入记录，作为后续复查的时间基线。
缺陷定位
裂缝渗漏按楼栋、楼层、房间、构件面和固定参照物定位，并保留标尺照片。
改动记录
新增开洞、拆改墙体、设备堆载和用途变化以实测及影像呈现，和原图资料并列。
适用产品与样品
房屋建筑工程既有建筑与设施现状调查适用于以下产品、样品及技术问题。
适用产品和常见问题
- 在用住宅、办公、商业、教育医疗和公共建筑
- 主体结构、屋面外墙、门窗装修和公共空间设施
- 渗漏裂缝、变形破损、腐蚀老化和使用改动现状
- 维修计划、装修改造、租赁交接和资产盘点前的现场调查
送样前需要准备什么
送样信息包括材质、形态、批次、保存条件、目标参数及制样要求。
- 01
原设计竣工图、历次改造维修和使用功能资料
- 02
楼栋楼层房间清单、设施台账和历史问题记录
- 03
沉降裂缝渗漏监测、物业报修和现场照片
- 04
可进入的建筑空间、屋面地下室和附属设施
原设计竣工图、历次改造维修和使用功能资料 楼栋楼层房间清单、设施台账和历史问题记录 沉降裂缝渗漏监测、物业报修和现场照片 可进入的建筑空间、屋面地下室和附属设施
既有房屋建筑现状调查报告 楼栋楼层房间现状照片图册 裂缝渗漏变形与改动位置清单 代表区域实测和维修事项台账
检测项目
主体结构表观
观察柱梁板墙、砌体和钢结构的裂缝、变形、剥落、锈蚀及改动痕迹。
围护防水状态
检查屋面、外墙、门窗、地下室和湿区的渗漏水迹、开裂与密封状态。
装修与公共部位
记录饰面空鼓脱落、吊顶地面、楼梯栏杆、变形缝和无障碍设施现状。
建筑尺寸测绘
测量代表房间、开间层高、构件截面、洞口和改造区域的实际尺寸。
设施与使用影响
记录设备荷载、开洞改造、潮湿腐蚀、堆载和使用环境对建筑的影响迹象。
检测方法和流程
检测标准和方法
以下是本页引用的标准与方法资料。具体项目是否适用、采用哪个版本及如何判定，需结合对象、条件和委托要求确认。
共 4 项
建设工程检验和现场见证应依据设计文件、施工验收标准、经批准方案及合同质量要求，明确检验批、关键节点、抽样位置、实测数据和未验收范围。
现场检验记录反映检查时可见、可测和实际见证的工程状态；法定验收、设计确认、监理签认及参建各方质量责任仍按适用法规和项目程序执行。
中华人民共和国住房和城乡建设部报告和检测数据
未拆除饰面和未开放的隐蔽部位不能由外观推断；结构安全、消防和专项系统结论须以相应检测、验收及主管程序为准；现状调查通常为可见性调查，不等同结构安全鉴定、抗震鉴定或设备性能检测；隐蔽内部和原因责任需专项工作确认
现状调查通常为可见性调查，不等同结构安全鉴定、抗震鉴定或设备性能检测；隐蔽内部和原因责任需专项工作确认；检验不替代施工单位自检、监理验收、设计确认、法定专项验收或质量责任主体应履行的程序
既有建筑与设施现状调查结论对应实际到场、抽取、可见或见证的对象与时段，未开箱、未拆卸、隐蔽或不可达部位在报告中单独标注
既有建筑与设施现状调查报告记录检查事实和约定评价，设计、生产、施工、监理、承运、买卖双方及监管机构职责按合同和法规执行
常见问题
01老旧住宅现状调查怎样记录每户问题？
按楼栋单元楼层户号和房间记录，公共区域与住户空间分别编册。
02外墙渗漏在室内外如何建立对应？
使用立面方位、楼层窗洞和固定构件对应室内水迹与外墙裂缝密封位置。
03没有完整竣工图也能开展尺寸测绘吗？
可以按现场轴线、房间和构件建立实测草图，标注可见结构与主要尺寸。
04建筑裂缝能建立后续观察标记吗？
可设置位置编号和固定拍摄参照，记录本次长度宽度，供后续同点复查。
05屋面调查会查看落水口和泛水吗？
会检查排水坡向、落水口、女儿墙、泛水收头、设备基础和防水层表观。
06室内装修遮挡的结构怎样在报告中表达？
标注饰面和吊顶遮挡范围，记录可见构件、裂缝水迹及开口处观察结果。
07租赁交接调查会记录既有破损吗？
会按空间记录墙地顶、门窗、固定设施和设备接口的现状与照片。
08维修完成后如何与原现状资料比较？
沿用原部位编号复拍，补充处理范围、完成状态和裂缝渗漏复查结果。